IVA del 10 % en reformas de vivienda: requisitos y qué cambia en 2026

En resumen

• Las obras de renovación y reparación de vivienda pueden llevar IVA del 10 % en lugar del 21 % si se cumplen todos los requisitos de la Ley del IVA.
• El requisito que más falla es el de los materiales: si el coste de los materiales que aportas supera el 40 % de la base imponible, toda la obra va al 21 %.
• Desde el 1 de diciembre de 2026, el 10 % también se aplica a viviendas alquiladas como vivienda habitual, pero exige que el cliente pague por banco: tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Si paga en efectivo, va al 21 %.

Los requisitos para aplicar el IVA del 10 % en una reforma

El tipo reducido está en el artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA. Para que una obra de renovación o reparación de vivienda vaya al 10 % tienen que darse a la vez estas condiciones:

1. Quién es el cliente. Una persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios. Desde el 1 de diciembre de 2026 se añaden las viviendas que se alquilan como vivienda habitual del inquilino.
2. La antigüedad de la vivienda. La construcción o la última rehabilitación terminó hace al menos dos años.
3. El peso de los materiales. El coste de los materiales que aporta quien hace la obra no supera el 40 % de la base imponible.
4. La forma de pago (desde el 1-12-2026). El pago se hace por medios bancarios: tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Si falla uno solo, no hay 10 %. Y no se puede partir la obra: no vale poner la mano de obra al 10 % y los materiales al 21 %. Va toda la operación a un tipo o al otro.

Cómo se calcula el límite del 40 % de materiales

Es el punto donde más presupuestos se equivocan. Tres claves:

• Se compara el coste de los materiales que aportas tú (lo que te cuestan, incluidos los que aporten tus subcontratas) con la base imponible de la obra, es decir, el precio sin IVA que cobras al cliente.
• Los materiales que compra el cliente por su cuenta no cuentan en ese 40 %, porque no los aportas tú.
• El cálculo es para toda la operación, no partida a partida.

Ojo con las obras donde casi todo es material: cambiar ventanas, instalar una caldera o una cocina con muebles y electrodomésticos caros. Ahí es fácil pasar del 40 % y que toda la obra vaya al 21 %. Si en una cocina el cliente compra los electrodomésticos por su cuenta, el porcentaje de materiales que aportas tú baja.

Para hacer este cálculo con seguridad necesitas un presupuesto en el que se vea qué es material y qué es mano de obra. Es otra razón para presupuestar por partidas en vez de con un precio cerrado sin desglose.

Qué cambia el 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, modifica el tipo reducido de las obras en vivienda con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Los dos cambios que te afectan:

1. Viviendas alquiladas como vivienda habitual

Hasta ahora, cuando el propietario de la vivienda la tenía alquilada, la obra solía ir al 21 % porque el propietario no la usaba para uso particular. Desde el 1 de diciembre de 2026, el 10 % se extiende a las obras en viviendas destinadas a alquiler como vivienda habitual, con independencia de quién sea el arrendador, siempre que se cumplan los demás requisitos.

2. Pago por medios bancarios

Es el cambio que más se va a notar en el día a día: para aplicar el 10 %, el cliente tiene que pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Si paga en efectivo, la obra va al 21 %. Este requisito vale también para las obras en vivienda de uso particular, no solo para las alquiladas.

Qué poner en el presupuesto para no tener problemas

Cuando apliques el 10 %, deja por escrito lo que lo justifica. En la práctica, conviene que el presupuesto incluya:

• El tipo de IVA aplicado y por qué (renovación o reparación de vivienda, artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA).
• Que el coste de los materiales que aportas no supera el 40 % de la base imponible, o el desglose que lo demuestra.
• Los datos del cliente y del uso de la vivienda (uso particular, comunidad o alquiler como vivienda habitual).
• Desde el 1-12-2026, la forma de pago bancaria y una nota clara: «el pago en efectivo supone aplicar el 21 %».
• Si tu asesoría lo recomienda, una declaración firmada del cliente de que cumple los requisitos. Es práctica habitual; confirma el texto con ella.

Preguntas que tienes que hacer en la visita

Para no equivocarte de tipo, haz estas cinco preguntas antes de presupuestar:

1. ¿La obra la paga una persona física para su casa, una comunidad o una empresa?
2. ¿Es su vivienda habitual, una vivienda que alquila como vivienda habitual, un local o una oficina?
3. ¿La vivienda tiene más de dos años?
4. ¿Quién compra los materiales, sanitarios, muebles y electrodomésticos?
5. ¿Cómo va a pagar: transferencia, tarjeta o efectivo?

Casos habituales

Reforma de baño en vivienda habitual, pago por transferencia

Persona física, vivienda de más de dos años, materiales por debajo del 40 % y pago por banco: 10 %. Si el cliente pone sanitarios y azulejo, aún más margen en el cálculo del 40 %. Tienes las partidas típicas en la guía del presupuesto de reforma de baño.

Cocina con muebles y electrodomésticos de gama alta que pones tú

Puede que los materiales superen el 40 %. Haz el cálculo antes de dar precio: si pasa del límite, toda la cocina va al 21 % y el cliente debe saberlo desde el presupuesto. Más detalles en la guía del presupuesto de reforma de cocina.

Piso que el propietario alquila a una familia

Hasta el 30 de noviembre de 2026, normalmente 21 %. Desde el 1 de diciembre de 2026, puede ir al 10 % si se cumplen los demás requisitos y se paga por banco (pendiente de la convalidación del real decreto-ley).

Local comercial u oficina

No es vivienda: 21 %.

Obra en Canarias, Ceuta o Melilla

Allí no se aplica el IVA: en Canarias rige el IGIC y en Ceuta y Melilla el IPSI, con sus propios tipos. Consulta con tu asesoría.

Cómo lo gestiona Bitaco

Bitaco prepara el presupuesto por partidas con tus precios y el tipo de IVA que tú le indiques para esa obra, y nada sale hacia el cliente sin tu OK. La decisión fiscal sigue siendo tuya y de tu asesoría; lo que te ahorra es el trabajo de pasar la visita a partidas y de rehacer el PDF si cambia algo.

Fuentes oficiales

• Agencia Tributaria: qué tipo de IVA se aplica a las obras en viviendas
• Agencia Tributaria: novedades normativas del IVA en 2026
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026).
• Ley 37/1992, del IVA, artículo 91.Uno.2.10.º.